Nära var femte av Sveriges nuvarande bostäder byggdes mellan 1965 och 1974, under de så kallade miljonprogramsåren. Var fjärde invånare bor i en bostad från de åren. När nu över 50 år har passerat visar nya siffror som NCC har låtit SCB ta fram att drygt hälften av de cirka 650 000 lägenheterna i miljonprogrammet, cirka 330 000, är i behov av upprustning.

NCC och Sveriges Allmännyttas medlemsföretag har under lång tid var för sig arbetat för att rusta upp det befintliga beståndet. Vi har på nära håll sett många av de stora utmaningarna som finns. Myndigheter som Boverket och Energimyndigheten har pekat på särskilda utmaningar kopplade till miljonprogramslägenheterna. Det handlar främst om att många av husen har haft en omfattande eftersläpning av upprustning och underhåll, en upprustningsskuld.

Upprustningsskulden skapar sociala utmaningar och ger en sämre levnadsstandard för de boende. Vi ser områden som är i akut behov av renovering och av åtgärder för att skapa trygga och bra när– och boendemiljöer, samtidigt som husen också behöver klimat- och tillgänglighetsanpassas.

Enligt en rapport som Sveriges Allmännytta presenterade 2017 så uppgick upprustningsskulden då enbart för de allmännyttiga bolagen, grovt uppskattat, till 165 miljarder kronor. Denna upprustning innefattar mer omfattande åtgärder såsom tillgänglighetsanpassning och energieffektivisering, liksom åtgärder för att förbättra kvaliteten i bostadsområdena. För en normalstor lägenhet på tre rum och kök landar kostnaden då på omkring 1 miljon.

Givet att samma grad av upprustningsbehov finns i hela miljonprogrammets bestånd, motsvarar det i så fall en upprustningskostnad på omkring 500 miljarder kronor – enligt en bedömning som Boverket gjort.

NCC har låtit SCB ta fram ny statistik över värdeårsförändringar i miljonprogramsbeståndet som visar hur miljonprogramsområdenas upprustningsskuld ser ut i hela Sverige. Statistiken omfattar totalt 430 000 hyreslägenheter byggda mellan 1965 och 1974. av de cirka 650 000 lägenheter (hyresrätter och bostadsrätter) som byggdes då. Av dessa har drygt 100 000 lägenheter genomgått större upprustningar och statistiken visar att 330 000 lägenheter, drygt hälften av alla lägenheter i miljonprogramsområdena är i behov av upprustning.

Flera olika experter och forskare bekräftar bilden av en eftersatt upprustning även inom bostäder som byggts efter miljonprogrammet. Det handlar om 200 000 lägenheter i flerbostadshus som byggdes på 80- och 90-talen. Dessa bostäder är inte sällan sämre konstruerade än miljonprogrammets bostäder och kommer att kräva olika former av byggtekniska åtgärder och installationer i närtid. Utöver att göra husen mer energisnåla och tillgängliga finns ett stort behov av att förbättra inomhusmiljön. Studier visar att barn som utsätts för undermålig ventilation och förekomst av fukt- och mögelskador löper större risk att utveckla luftvägsbesvär.

Akuta och reaktiva upprustningar riskerar att bli mycket mer kostsamma jämfört med ett strategiskt och proaktivt upprustningsarbete. Upprustningskostnaderna riskerar att slå hårt mot hyresgäster som har begränsad möjlighet att klara av kraftiga hyreshöjningar. Bostadsbolagen å sin sida måste förhålla sig till ett omfattande regelverk och olika samhällsmål som ställer krav på hög byggtakt av nya bostäder, energieffektivisering och ökad tillgänglighet.

Kostnaden för att rusta upp och utveckla miljonprogrammet måste i större utsträckning jämföras med nollalternativet. Om åtgärder inte vidtas kan kostnaderna bli mångdubbelt högre. Tillsammans vill NCC och Sveriges Allmännytta peka på tio åtgärder för öka takten i upprustningen av miljonprogrammet på ett sätt som är ekonomiskt hållbart både för fastighetsägare och de boende, så fler har råd att bo kvar samtidigt som de nödvändiga upprustningarna genomförs.

1. Skapa incitament att fondera medel för framtida renovering
Möjligheten att införa regler kring fondering bör utredas. Skattereglerna bör samtidigt ses över så att bostadsföretag kan avsätta obeskattade vinstmedel till framtida underhåll.

2. Öka möjligheterna till industrialiserad upprustning.
Genom att renovera större bestånd samtidigt ökar möjligheten att pressa kostnader och optimera de olika byggmomenten. För att skala upp upprustningen bör Boverket utreda möjligheterna för bostads- och fastighetsbolag att gå samman i gemensamma upphandlingar för att öka antalet fastigheter som renoveras.

3. Förenkla regelverken för ombyggnad
Det behöver bli enklare och mer flexibelt att göra upprustningar. Krav på att uppfylla nybyggnadsstandard vid renovering motverkar ett hållbart byggande. Regelverket för ombyggnad behöver ses över.

4. Utveckla upphandlingsförfarandet för att premiera kvalitet före lägsta pris
För att alla led i renoveringen av miljonprogrammet ska bli mer hållbar bör hållbar upphandling användas i större utsträckning. En hållbar upphandling tar hänsyn till miljön samtidigt som den värnar sociala aspekter, så som goda arbetsvillkor. Hela samhället tjänar på tydliga hållbarhetskrav i upphandling.

5. Inför kreditgaranti för ombyggnad
Idag ställer staten ut kreditgarantier för byggnation av nya bostäder. För att fler omfattande renoveringsprojekt ska kunna möjliggöras behöver statliga kreditgarantier för ombyggnad utredas.

6. Reformera och utöka det nya statliga stödet för energieffektivisering
Stödet i sin nuvarande form leder till fler, men mindre omfattande renoveringar. Detta eftersom det är mest ekonomiskt lönsamt att enbart genomföra åtgärder som ger en energibesparing på 20 procent eller strax över. Gränsen för stödet behöver ändras till 30 procent.

7. Öka samplanering och samverkan
Genom att samarbeta tidigare i processen kan stadens allmännyttiga bostadsbolag, tekniska förvaltningar och byggentreprenörer dra nytta av varandras kompetenser för att bygga snabbare, effektivare och till lägre produktionskostnader.

8. Involvera hyresgäster och spara kostnader
Alla berörda parter behöver förutsägbarhet och trygghet i samband med en ombyggnad. Hyresvärdar vill undvika kostnadsdrivande förseningar samtidigt som hyresgästerna vill ha transparens, känna sig delaktiga och få förutsägbarhet i hyresnivåerna. Genom samrådsförfarande kan dialogen stärkas.

9. Ge AP-fonderna i uppdrag att utöka sitt långsiktiga innehav i hyresfastigheter
Flera pensionsbolag äger redan fastigheter, oftast indirekt genom exempelvis fastighetsbolag. För att öka tillgången till långsiktigt kapital bör de statliga pensionsfonderna ges i uppdrag att utöka innehavet och pensionsfondernas roll som långsiktiga ägare och förvaltare av det hållbara samhällsbygget förtydligas.

10. Inför ett riktat ROT-stöd för upprustning av hyresfastigheter
En utvidgning av ROT-stödet som omfattar socialt och miljömässigt hållbara investeringar i hyresrätter skulle bidra till att utjämna den skattemässiga skillnad som finns mellan upplåtelseformerna. Stödet bör även kunna användas till att skapa trygga, attraktiva utemiljöer samt för att förbättra energiprestandan och klimatanpassningsåtgärder kopplade till fastigheten.

Vi kommer göra vårt bästa för att bidra till en hållbar upprustning av miljonprogrammets bostäder. Men för att kunna öka takten krävs att fler bidrar och att regering och riksdag ger oss rätt förutsättningar. Om vi inte vidtar åtgärder nu kommer samhällskostnaderna bli mångdubbelt högre.

Henrik Landelius, affärsområdeschef, NCC Building Sverige

Anders Nordstrand, vd, Sveriges Allmännytta